Compromesso di Compravendita
Il CPCV è il contratto con cui acquirente e venditore si impegnano formalmente a stipulare l'atto definitivo. Non trasferisce ancora la proprietà, ma crea obblighi legali vincolanti per entrambe le parti.
Cosa deve contenere
- —Identificazione completa dell'acquirente e del venditore
- —Descrizione completa dell'immobile (indirizzo, particella catastale, superfici)
- —Prezzo concordato e modalità di pagamento
- —Importo della caparra versata
- —Termine per la firma dell'atto
- —Penali in caso di inadempimento da parte di uno dei contraenti
- —Condizioni sospensive (es. soggetto ad approvazione del credito)
La caparra
La caparra è la somma versata dall'acquirente come garanzia. Rappresenta tipicamente dal 10% al 30% del prezzo di vendita, ma può essere liberamente concordata tra le parti.
Atto Notarile
L'atto notarile formalizza e trasferisce la proprietà dell'immobile. Si stipula presso un notaio o un Balcão Casa (servizio IRN) ed è obbligatorio per la validità legale della transazione.
Documenti necessari
Acquirente
- —Documento di identità (Carta d'identità o Passaporto)
- —NIF (numero di identificazione fiscale portoghese)
- —Prova di residenza
- —Licenza d'uso dell'immobile (quando applicabile)
Venditore
- —Caderneta predial aggiornata (AT)
- —Certidão do registo predial (IRNM)
- —Licenza d'uso / abitabilità
- —Scheda tecnica dell'abitazione (per immobili post-2004)
- —Attestato di prestazione energetica valido
Imposta Municipale sui Trasferimenti
L'IMT viene pagata dall'acquirente prima dell'atto. È calcolata sul valore più elevato tra il prezzo d'acquisto dichiarato e il Valore Patrimoniale Tributario (VPT) dell'immobile.
Aliquote per prima casa (immobile urbano)
| Valore di acquisto | Aliquota | Quota da dedurre |
|---|---|---|
| Até €97.064 | 0% | — |
| €97.064 a €132.774 | 2% | €1.941 |
| €132.774 a €181.034 | 5% | €5.924 |
| €181.034 a €301.688 | 7% | €9.545 |
| €301.688 a €578.598 | 8% | €12.562 |
| Acima de €578.598 | 6% | — |
Imposta di Bollo
L'Imposta di Bollo si applica ad atti, contratti e operazioni finanziarie. In una transazione immobiliare si verifica in due momenti distinti: all'atto di compravendita e, se c'è un mutuo, al contratto di finanziamento.
Sul valore più elevato tra il prezzo d'acquisto e il VPT. Pagata dall'acquirente prima dell'atto.
Sull'importo del prestito concesso dalla banca. Pagata al momento della stipula del credito.
Imposta Municipale sugli Immobili
L'IMI è un'imposta annuale riscossa dal comune dove si trova l'immobile. Si basa sul Valore Patrimoniale Tributario (VPT), non sul prezzo di mercato.
Aliquota fissata annualmente dal comune
Aliquota nazionale fissa
Coefficiente maggiorato per anni di inoccupazione
Esenzione per prima casa
È possibile beneficiare di un'esenzione temporanea IMI per 3 anni se il VPT dell'immobile è pari o inferiore a €125.000 e il reddito imponibile del nucleo familiare non supera €153.300.
Mutuo e Tassi di Interesse
La rata mensile di un mutuo è composta da due parti: il tasso di riferimento (indice) e lo spread applicato dalla banca.
Tasso variabile vs tasso fisso
Indicizzato all'Euribor (3, 6 o 12 mesi). La rata si adegua periodicamente alle variazioni del mercato. Generalmente più basso a breve termine, ma esposto a rialzi.
La rata rimane invariata per il periodo contrattato. Offre prevedibilità e protezione dai rialzi di mercato, ma tipicamente con uno spread iniziale più elevato.
Concetti essenziali
- EuriborTasso interbancario europeo utilizzato come indice per i mutui a tasso variabile. Varia quotidianamente ed è pubblicato dalla BCE.
- SpreadMargine applicato dalla banca sull'indice. Riflette il rischio di credito del cliente.
- TANTasso Annuo Nominale — somma dell'indice e dello spread.
- TAEGTasso Annuo Effettivo Globale — include TAN, assicurazioni obbligatorie, commissioni e altri oneri.
- LTV (Loan-to-Value)Rapporto tra l'importo del prestito e il valore dell'immobile.
- DSTIRapporto di sforzo — percentuale del reddito mensile netto impegnata per rate di credito.
Riepilogo Completo dei Costi
Oltre al prezzo di acquisto, una transazione immobiliare comporta una serie di costi aggiuntivi che devono essere preventivati in anticipo.
| Voce di costo | Chi paga | Valore stimato |
|---|---|---|
| IMT (imposta di trasferimento) | Acquirente | 0% a 8% del valore |
| Imposta di Bollo (atto) | Acquirente | 0,8% del valore |
| Imposta di Bollo (mutuo) | Acquirente | 0,6% del prestito |
| Registrazione fondiaria | Acquirente | €250 – €600 |
| Notaio / Balcão Casa | Acquirente | €400 – €1.000 |
| Perizia bancaria | Acquirente | €200 – €400 |
| Attestato energetico | Venditore | €150 – €350 |
| Visura catastale | Venditore | €15 – €30 |
| Commissione d'agenzia | Venditore (solitamente) | 3% – 5% + IVA |
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