Contrato de Promesa de Compraventa
El CPCV es el contrato por el que comprador y vendedor se comprometen formalmente a firmar la escritura definitiva. Aún no transfiere la propiedad, pero crea obligaciones legales vinculantes para ambas partes. Se firma habitualmente tras la aprobación del crédito bancario y antes de la escritura.
Qué debe incluir
- —Identificación completa del comprador y del vendedor
- —Descripción completa del inmueble (dirección, referencia catastral, superficies)
- —Precio acordado y forma de pago
- —Importe de la señal entregada
- —Plazo para la firma de la escritura
- —Penalizaciones en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes
- —Condiciones suspensivas (ej: sujeto a aprobación de crédito)
La señal
La señal es la cantidad entregada por el comprador como garantía. Normalmente representa del 10% al 30% del precio de venta, pero puede acordarse libremente entre las partes.
Escritura Pública
La escritura es el acto notarial que formaliza y transfiere la propiedad del inmueble. Se celebra ante notario o en un Balcão Casa (servicio del IRN) y es obligatoria para que la transacción sea legalmente válida y pueda inscribirse en el registro.
Documentos necesarios
Comprador
- —Documento de identificación (DNI o Pasaporte)
- —NIF (Número de Identificación Fiscal)
- —Justificante de domicilio
- —Licencia de uso del inmueble (cuando corresponda)
Vendedor
- —Caderneta predial actualizada (AT)
- —Certidão do registo predial (IRNM)
- —Licencia de uso / habitación
- —Ficha técnica de habitación (para inmuebles posteriores a 2004)
- —Certificado energético válido
Impuesto Municipal sobre Transmisiones
El IMT lo paga el comprador antes de la escritura. Se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compra declarado y el Valor Patrimonial Tributario (VPT) del inmueble.
Tasas para vivienda habitual (inmueble urbano)
| Valor de adquisición | Tasa | Porción a deducir |
|---|---|---|
| Até €97.064 | 0% | — |
| €97.064 a €132.774 | 2% | €1.941 |
| €132.774 a €181.034 | 5% | €5.924 |
| €181.034 a €301.688 | 7% | €9.545 |
| €301.688 a €578.598 | 8% | €12.562 |
| Acima de €578.598 | 6% | — |
Impuesto de Sello
El Impuesto de Sello recae sobre actos, contratos y operaciones financieras. En una transacción inmobiliaria se aplica en dos momentos distintos: en la escritura de compraventa y, si hay crédito, en el contrato de préstamo hipotecario.
Sobre el valor más alto entre el precio de compra y el VPT. Lo paga el comprador antes de la escritura.
Sobre el importe del préstamo concedido por el banco. Se paga en el momento de la contratación del crédito.
Impuesto Municipal sobre Inmuebles
El IMI es un impuesto anual recaudado por el municipio donde se ubica el inmueble. Recae sobre el Valor Patrimonial Tributario (VPT) determinado por la Autoridad Tributaria, no sobre el precio de mercado.
Tasa fijada anualmente por el municipio
Tasa fija nacional
Coeficiente agravado por años de vacío
Exención para vivienda habitual
Puede beneficiarse de una exención temporal de IMI durante 3 años si el VPT del inmueble es igual o inferior a €125.000 y los ingresos fiscales del hogar no superan €153.300. La exención debe solicitarse a la AT tras la adquisición.
Hipoteca y Tipos de Interés
La cuota mensual de una hipoteca se compone de dos partes: el tipo de referencia (índice) y el diferencial cobrado por el banco.
Tipo variable vs tipo fijo
Indexado al Euríbor (3, 6 o 12 meses). La cuota se ajusta periódicamente con las variaciones del mercado. Generalmente más bajo a corto plazo, pero expuesto a subidas.
La cuota permanece sin cambios durante el período contratado. Ofrece previsibilidad y protección frente a subidas del mercado, pero típicamente con un diferencial inicial más alto.
Conceptos esenciales
- EuríborTipo interbancario europeo utilizado como índice en los créditos a tipo variable. Varía diariamente y lo publica el BCE.
- Diferencial (Spread)Margen cobrado por el banco sobre el índice. Refleja el riesgo de crédito del cliente.
- TANTipo de Interés Nominal Anual — suma del índice y el diferencial.
- TAETasa Anual Equivalente — incluye TAN, seguros obligatorios, comisiones y otros cargos. La tasa real del crédito.
- LTV (Loan-to-Value)Ratio entre el importe del préstamo y el valor del inmueble.
- DSTIRatio de esfuerzo — porcentaje del ingreso mensual neto comprometido con cuotas de crédito. El Banco de Portugal recomienda un máximo del 35-40%.
Resumen Completo de Costes
Además del precio de adquisición, una transacción inmobiliaria implica un conjunto de costes adicionales que deben presupuestarse con antelación.
| Gasto | Quién paga | Valor estimado |
|---|---|---|
| IMT (Impuesto de transmisión) | Comprador | 0% a 8% del valor |
| Impuesto de Sello (escritura) | Comprador | 0,8% del valor |
| Impuesto de Sello (hipoteca) | Comprador | 0,6% del préstamo |
| Registro de la propiedad | Comprador | €250 – €600 |
| Notario / Balcão Casa | Comprador | €400 – €1.000 |
| Tasación bancaria | Comprador | €200 – €400 |
| Certificado energético | Vendedor | €150 – €350 |
| Nota simple del registro | Vendedor | €15 – €30 |
| Comisión de agencia | Vendedor (habitualmente) | 3% – 5% + IVA |
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