Vorvertrag (Kaufversprechen)
Der CPCV (Kaufvorvertrag) ist der Vertrag, mit dem Käufer und Verkäufer sich formal verpflichten, die endgültige Urkunde zu unterzeichnen. Er überträgt noch kein Eigentum, schafft aber rechtlich verbindliche Verpflichtungen für beide Parteien.
Was er enthalten muss
- —Vollständige Identifikation von Käufer und Verkäufer
- —Vollständige Beschreibung der Immobilie (Adresse, Grundbuchnummer, Flächen)
- —Vereinbarter Preis und Zahlungsweise
- —Betrag der geleisteten Anzahlung
- —Frist für die Unterzeichnung der Urkunde
- —Vertragsstrafen bei Nichterfüllung durch eine der Parteien
- —Aufschiebende Bedingungen (z.B. vorbehaltlich Kreditgenehmigung)
Die Anzahlung
Die Anzahlung ist der vom Käufer als Garantie geleistete Betrag. Sie beträgt typischerweise 10 % bis 30 % des Kaufpreises, kann aber frei zwischen den Parteien vereinbart werden.
Notarielle Urkunde
Die Urkunde ist der notarielle Akt, der das Eigentum an der Immobilie formalisiert und überträgt. Sie wird bei einem Notar oder einem Balcão Casa (IRN-Service) unterzeichnet und ist obligatorisch, damit die Transaktion rechtlich gültig ist.
Erforderliche Dokumente
Käufer
- —Ausweisdokument (Personalausweis oder Reisepass)
- —NIF (portugiesische Steuernummer)
- —Wohnsitznachweis
- —Nutzungsgenehmigung der Immobilie (falls erforderlich)
Verkäufer
- —Aktuelle Caderneta predial (Grundsteuerregister — AT)
- —Certidão do registo predial (Grundbuchauszug — IRNM)
- —Nutzungs- / Bewohnbarkeitsgenehmigung
- —Ficha técnica de habitação (für Immobilien nach 2004)
- —Gültiger Energieausweis
Grunderwerbsteuer (IMT)
Die IMT wird vom Käufer vor der Urkunde bezahlt. Sie wird auf den höheren Wert zwischen dem erklärten Kaufpreis und dem Steuerwert (VPT) der Immobilie berechnet.
Steuersätze für Hauptwohnsitz (städtisches Grundstück)
| Erwerbswert | Steuersatz | Abzugsbetrag |
|---|---|---|
| Até €97.064 | 0% | — |
| €97.064 a €132.774 | 2% | €1.941 |
| €132.774 a €181.034 | 5% | €5.924 |
| €181.034 a €301.688 | 7% | €9.545 |
| €301.688 a €578.598 | 8% | €12.562 |
| Acima de €578.598 | 6% | — |
Stempelsteuer
Die Stempelsteuer gilt für Rechtsakte, Verträge und Finanztransaktionen. Bei einer Immobilientransaktion fällt sie zu zwei verschiedenen Zeitpunkten an: beim Kaufvertrag und, bei Kreditfinanzierung, beim Darlehensvertrag.
Auf den höheren Wert zwischen Kaufpreis und VPT. Vom Käufer vor der Urkunde gezahlt.
Auf den von der Bank gewährten Darlehensbetrag. Wird bei Kreditabschluss gezahlt.
Grundsteuer (IMI)
Die IMI ist eine jährliche Steuer, die von der Gemeinde erhoben wird, in der die Immobilie liegt. Sie basiert auf dem Steuerwert (VPT), nicht auf dem Marktpreis.
Jährlich von der Gemeinde festgelegter Steuersatz
Fester nationaler Steuersatz
Erhöhter Koeffizient je Leerstandsjahr
Befreiung für Hauptwohnsitz
Sie können von einer temporären IMI-Befreiung für 3 Jahre profitieren, wenn der VPT der Immobilie gleich oder unter 125.000 € liegt und das steuerpflichtige Haushaltseinkommen 153.300 € nicht übersteigt.
Hypothek und Zinssätze
Die monatliche Hypothekenrate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Referenzzins (Index) und der Marge der Bank.
Variabler Zinssatz vs. fester Zinssatz
Indexiert auf Euribor (3, 6 oder 12 Monate). Die Rate passt sich periodisch an Marktveränderungen an. Kurzfristig meist niedriger, aber Marktsteigerungen ausgesetzt.
Die Rate bleibt während der vereinbarten Laufzeit unverändert. Bietet Planbarkeit und Schutz vor Marktsteigerungen, aber typischerweise mit einer anfänglich höheren Marge.
Wesentliche Konzepte
- EuriborEuropäischer Interbanken-Zinssatz, der als Index für variable Zinshypotheken verwendet wird. Ändert sich täglich und wird von der EZB veröffentlicht.
- Marge (Spread)Bankaufschlag auf den Index. Spiegelt das Kreditrisiko des Kunden wider.
- SollzinssatzNominaler Jahreszinssatz — Summe aus Index und Marge.
- Effektiver JahreszinsBeinhaltet Sollzinssatz, Pflichtversicherungen, Gebühren und sonstige Kosten. Die tatsächlichen Kosten des Kredits.
- Beleihungsquote (LTV)Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert.
- DSTISchuldendienstquote — Prozentsatz des monatlichen Nettoeinkommens, der für Kreditraten aufgewendet wird.
Vollständige Kostenzusammenfassung
Neben dem Erwerbspreis entstehen bei einer Immobilientransaktion zusätzliche Kosten, die im Voraus eingeplant werden sollten.
| Kostenart | Wer zahlt | Geschätzter Wert |
|---|---|---|
| IMT (Grunderwerbsteuer) | Käufer | 0 % bis 8 % des Werts |
| Stempelsteuer (Urkunde) | Käufer | 0,8 % des Werts |
| Stempelsteuer (Hypothek) | Käufer | 0,6 % des Darlehens |
| Grundbucheintragung | Käufer | 250 € – 600 € |
| Notar / Balcão Casa | Käufer | 400 € – 1.000 € |
| Bankbewertung | Käufer | 200 € – 400 € |
| Energieausweis | Verkäufer | 150 € – 350 € |
| Grundbuchauszug | Verkäufer | 15 € – 30 € |
| Maklerprovision | Verkäufer (üblich) | 3 % – 5 % + MwSt. |
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